부동산 거래를 하다보면 가끔씩 이런 소리를 듣곤 합니다.
"다주택자인데 종합부동산세랑 나중에 팔때 양도소득세 다 제하고 나면 얼마 안될텐데 세금 안 아깝냐?"
세금 무서워하면서 실거주라든지 부동산 사는 사람들은 없습니다.
** 종합부동산세 : 재산세와 더불어 토지&주택 보유자에게 부과하는 보유세의 한 종류
** 양도소득세 : 재산 소유권을 처분해서 다른사람에게 양도하면 나오는 세금
(시세차익에 대한 세금O, 매매금액X )
▼양도세계산기는 아래 링크 참고하세요.
(1) 1주택자 or 2주택자
- 한시적 1가구 2주택을 통한 절세방안
- 3억 집을 매매해서 살다가 5억으로 집값이 올라서 처분을 했으면, 차익 2억에 대해 세금을 내는것(양도소득세)
- 기본세율: 40%, 토지는 50%
- 불성실 세금신고 or 기안안에 신고 못했을 시에는 가산세까지 납부해야함
- 1주택에서 살다가 이사를 위해 청약이나 신규주택수 구입으로 주택수가 +1 되어 , 2주택자가 됐을 경우 일시적 1가구 2주택을통해 양도세를 면제 받을 수 있음
- 지역에 따라 기존아파트를 1년이상 소유해야하거나 신규아파트로 이사(입주) 후 2년안에 매도해야하는 등의 차이있음
- 결혼을 통해서 2주택자가 된 경우는 혼인신고를 한 날짜 기준으로 5년안에 1채를 처분한다면 먼저 처분한 주택에 대해선 양도세 면제
- 상속 또는 증여로 2주택자가 된 경우는 3년이내에 처분하면 양도세 면제. 단, 9억 이하의 주택& 2년이상 보유해야 하는 조건 충족 되야함
- 주택임대사업자를 등록한 후에 기존집을 2년간 보유 후에 처분한 경우 면제.
(2) 3채를 넘어갈 때
- 3채를 가지고 있는데, 이 중에 1채를 팔고 싶은데 A,B는 일시적 1가구 2주택이 성립하는데 C가 있어서 A,B를 양도소득세 면제 혜택을 못받는 경우가 있음
- C를 5년짜리 주택임대사업에 포함시켜버림 ( 재개발이든 아파트든 뭔들간에 )
- C가 본인 주택숫자산정에서 제외되면서 A를 파는데 전혀 문제가 되지 않음. 물론 양도소득세는 한 푼도 안냄
(3) 4채를 넘어갈 때
- 투자를 하다보면 돈 벌어지는 것이 눈에 마구마구 꼽혀서 재개발 한 구역에 2-3채를 하기도하고, 여러아파트를 구입함
- 재개발 특성상 1명의 명의로 1채만 가질 수 있음. 그래서 보통 명의분산으로 투자를 들어가기도하죠.(가족or친인척)
- 매수시점에 만약에 P가 0.6억 이고, 매도시점에 1.8억 이라는 가정하에 아래 계산
* 매수단가: 감평4천 + P6천
* 매도단가: 감평4천 + P1.8억
* 양도소득액: 1.2억
* 양도소득기본공제 : 250만원
* 과세표준액: 117,500,000원 ( 세율 35%)
* 자진납부세액: 26,225,000원
* 투자기간: 1.6 년 ( 실제 사례로 기반함)
* 세후수익금: 93,000,000 원
수익계산 잘하시면 1년 반만에 약 9,000 만원 순수익 보고, 세금 2,600만원 내는게 두려우 신가요? 내면 됩니다 쿨하게..
수익화하고 AP매장가서 로얄오크 예약걸고.. 벨루티가서 로퍼하나 사고.. 집오는 길에 소고기 사먹고ㅎㅎ
▼양도세계산기는 아래 링크 참고하세요.
point 1. 가지고 있는 주택에서 양도차액이 가장 적은 것을 우선으로 매도를 한다.
point 2. 주택임대사업과 준공공임대사업의 확대
- 투자를 하다보면 절대 팔기 싫고 끝까지 가져가고 싶은 부동산이 있기 마련 ( 가치 상승이 눈에 훤히 보임)
- 이럴경우 준공과 동시에 준공공임대 사업에 넣어서 10년간 굴림
- 아파트 상승 초기 or 재개발 단계초기에 들어간 물건이라 전세를 돌리면 원금은 대부분 회수가능한 구조가 됨
- 추가적인 투입금 없이 10년간 주택가격상승을 누림 ( 물론 등하락 존재 ), 전세계약 갱신시점에 5%씩 상승시키면서.. ( 나라에서 정한 법대로 5% 씩 상승시켜도 이상무)
point 3. 재개발 물건 중 준공기간이 남은 부동산들은 어떻게 할까?
- 세금관련 된 법은 아주 수시로 자주 바뀜
- 준공시점에 준공공임대사업의 양도세면제 조건이 삭제 될 수도 있으나 양도소득세 중과세가 영원히 존재하란 법도없다.
국회에서 아직 세법개정안이 통과 못한걸로 알고 있는데 통과여부와 상관없이 영원한 세법은 없다고 생각 ( 정권 바뀔때 마다 이리저리달라짐요 )
(핵심 1줄요약)
- 일시적 1가구 2주택 활용하면서 단기적으로는 5년짜리 주택임대사업, 장기로는 10년짜리 준공공임대를 통한 절세
- 참고로 준공공임대는 2020년 12월 31일까지 연장 됨.