문재인 대통령 신년사로 "부동산 투기와의 전쟁"을 선포했다.
과연 이 시점에서 부동산 투자의 방향성을 어떻게 가져가야 할까?
부동산 투자를 15년 간 해 온 입장으로 결론부터 말하면 2~3년 간 30~50% 이상 오른 주택은 처분하는 것이 맞다. 물론 1주택자는 제외하고, 다주택자일 경우다. 내 경우 서울과 송도 그리고 마곡에 작은 오피스텔을 갖고 있다. 서울은 당연히 실거주를 위해 계속 살아야 하고, 마곡은 처분할 것이며, 이제 온기가 돌기 시작하는 송도는 아직 처분할 계획이 없다.
그 이유는 아래와 같다.
아직도 문재인 대통령님은 "투기와의 전쟁"을 선포하며, 공급 부족이 아닌 투기적 매매 때문임을 강조했다. 문재인 대통령님 지지자인 나지만 이 점에는 의구심이 존재한다.
아파트 청약시장은 내 집 마련 수요로 생각하기 보다는 새 집 마련의 수요로 접근한다는 시각으로 봐야한다.
집이 크건, 작건 혹은 집이 오래되어 낡았든지, 새 집이든지 그냥 모두 1채로 단순히 집의 총량만을 계산하면 1가구 1주택 시대는 이미 도래했다. 부동산 숫자는 부족하지 않다. 따라서 투기 수요 때문에 집값이 오른다는 의견은 좀 이해하기 힘들다.
세월이 흘러 집은 낡아간다. 사람들은 최신 기술이 적용되고 쾌적한 환경에서 살고 싶어한다. 이 점은 이 글을 읽은 누구도 부정할 수 없을 것이다.
분양 시장에 뛰어드는 수요나 혹은 신도시로 몰려드는 수요는 내 집마련을 위해서가 새 집 마련의 수요라고 볼 수 있다.
정부가 8.2 대책 전까지 사람들이 서울 부동산 시장 과열 현상을 바라보는 시선을 청약시장으로 몰려드는 투기 수요로 생각했다는 것은 중대한 실책이라 볼 수 있다. 바로 인간의 가장 큰 본성을 간과한 것이다.
아무리 규제를 적용하고 대출을 막아도 세월이 지나 온 국민들이 사는 집들은 점점 낡아만 간다. 그러면 그럴수록 새 집마련 수요는 더 늘기 마련이다. 새 집을 덜 지으면 덜 지을수록 새 집의 가치는 더 치솟게된다.
비단, 부동산 시장에서 버림 받았던 인천의 구시가지도 현재 신축이 1억 이상의 프리미엄을 줘야 하는 것을 보면 인정할 수 밖에 없을 것이다.
서울 같은 경우 낡은 도심들이 많다. 그런 지역에서는 새 집 마련 수요는 항상 넘치는데, 이런 지역에 새 집마련 수요가 몰려 분양권의 가격이 상승하는 현상을 보고 투기수요 때문이라고 결론짓는 건 상황의 인과관계를 "정확히 잘못 파악하고 있는 것"으로 보인다. 그 만큼 새 집이 없다는 것으로 해석하고 새 집을 계속 공급해줘야 하기 때문이다.
혹자는 집은 리모델링하면 된다고 말하는 이야기도 있지만, 오래된 아파트는 리모델링을 해도 한계가 존재한다. 요즘 최신 아파트처럼 지하 주차장을 만들거나, 단지 내 커뮤니티 시설 등을 낡은 아파트를 리모델링해서 만드는 건 불가능하다. 이런 걸 바라는 수요를 억제하라고 하는 것은 잘못된 판단이다.
새 아파트를 짓는 건축 단가는 최저임금 상승과 원자재 가격 상승 등으로 계속해서 높아만 간다. 새 집에 규제를 가해 꽁꽁 묶어둔다고, 새 집마련 수요가 죽는 것은 아닌데 "새 집을 짓고 살게 해주면 없어질 수요"를 억제만 한다면 나중에 더 크게 폭발만할 뿐 이다. 그것은 근본적으로 억제가 되지 않는다.
현 정부를 지지하지만, 현재 부동산 새 집마련 수요에 대한 억제 위주의 정책에는 상당한 의구심을 갖고 바라보고 있다.
자금력이 부족한 신혼부부의 내 집마련은 낡고 작은 집에서 시작하도록 유도하는 것이 정부와 언론 사회가 해야할 일이지, 처음부터 새 집마련 하라고 내 집마련과 새 집마련을 혼동하게 하는 건 뭔가 문제가 있는 것 같다. 새 아파트 가격은 연일 치솟지만 빌라를 포함한 구축 집값은 사실 별로 오르지 않았다. 서울에 집 마련하는게 불가능하다고 언론은 선동하지만 오래된 아파트나 빌라는 얼마든지 마련가능한 가격이다. 왜 사회초년생들이 넓은 새 집에 살으라고 부추기는지 모르겠다. 더 넓고 더 새집은 결혼생활 하며 살던 집을 사기 위해 열심히 돈을 더 모아서 이사하는 건 너무나 당연하다. 특히 자녀를 낳고 자녀의 교육까지 생각하면 더더욱 그렇다.
그리고 국민이 집을 넓혀가는 과정에서 헌 집을 팔고 새집으로 이주해가는 과정은 국민 생활수준 향상을 위해 정부가 장려하고, 세제 혜택을 지원해 주어야 할 일인데 규제로 묶어서 계속 살던 집에서만 살게 만드는 것은 잘못된 방향이라고 생각한다.
무주택자나 신혼부부 특별공급 등으로 혜택을 주어야 할 곳은 청약시장이 아니라, 이들에게 혜택을 주어야하는 시장은 구축 시장이다. 무주택자나 신혼부부 들이 10년 이상 된 집을 산다면 취득세를 50% 인하, 20년 이상된 집을 사면 취득세를 감면해준다거나 등등의 정책으로 구축 시장으로 이들을 유도하는 것이 사회적으로 바람직하다고 본다.
청약시장에서 특별공급 혜택을 주어야할 대상은 무주택기간이 긴 사람이 아니라 유주택자 중에서 더 오래된 연식에 오래 살았던 사람에게 가점을 줘서 새집마련의 기회를 주어야 한다. 무주택자는 좀 낡은 싼 집을 사면 되는데 왜 비싼 새 집부터 기웃거린다고 생각하는지...
아직도 분양시장을 내집마련 시장으로 보는 시각은 1980년~1990년대 부동산 시장을 바라보는 수준에서 정부가 시장을 바라보고 있다는 반증이기도 하다. 언제쯤 현 시대에 맞게 업데이트 할려는지...
국민소득 3만불 시대가 되어가는데 온 국민을 아직도 30평대 낡은 집에 묶어둘려는건지, 박정희 시절에 만든 국민주택 기준 84㎡부터 이제 국민 소득 수준에 걸맞게 40평대로 좀 올렸으면 좋겠다.
언제쯤 한국인은 유럽이나 북미권 선진국처럼 큰 집에 살으란 말인가?
큰 집에 살면 세금만 때리고 괴롭힐 궁리만 하고... 집에 대해서 정부의 수준은 아직 5000불 시대인 것 같다.
인천, 시흥 등 구시가지도 새 아파트가 들어서면 프리미엄이 최소 1억부터 시작하고 있다. 새 집은 아직도 부족하다. 물론 내가 서울에 2채가 있었다면, 한 채는 지금 처분할 것이다. 정부는 시장을 이길 수 없다고 떠는 이가 있다면, 그에게 부동산 경험을 묻고 싶다.